Zapf Areal Berlin

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Die freiwerdenen Ufergrundstücke an der Spree in Berlin Kreuzberg eröffnen die einmalige Chance, den Bürgerentscheid „Spreeufer für Alle!“ umzusetzen und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Zusammen mit den Stadtplanern Seiler und Seiler Zürich stellen wir ein beispielhaftes Konzept für das Zapf-Grundstück an der Köpenicker Strasse vor. Nach dem beabsichtigten Umzug der Firma könnte hier ein visionäres Stück nachhaltige Stadt entstehen.

Durch die geplante Bürostadt, die auf der Friedrichshainer Seite der Spree rund um die Anschutz-Arena entstehen soll, wird sich die Nachfrage nach Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg noch weiter erhöhen, als sie jetzt schon ist. An den Ufern der Spree in Kreuzberg trifft die Forderung nach bezahlbarem Wohnraum auf den Bürgerentscheid „Spreeufer für alle!“ aus dem Jahre 2008. In diesem sprach sich die Mehrheit der Einwohner des Bezirks dafür aus, dass Neubauten nicht näher als 50m an die Spree heranreichen und keine Hochhäuser gebaut werden sollen. Die Firma Zapf Umzüge, Besitzer eines 1,2 ha grossen Areals an der Köpenicker Straße trat nun vor Kurzem mit eigenen Umzugsplänen an die Öffentlichkeit. Neben neuem öffentlichen Raum am Spreeufer, besteht im Falle eines Freiwerdens dieses Grundstücks ein Potential für 100 Wohnungen und über 20‘000m2 Fläche für Gewerbe, Kultur und öffentliche Einrichtungen.

Grundgedanke des Bebauungskonzepts ist, zwei Drittel des Grundstücks für öffentliche Nutzungen zugänglich zu machen und Kreuzberg so einen Platz an der Spree zu verschaffen. Die Freiflächen stehen den Anwohnern und interessierten Initiativen zur Verfügung, ihre Vorstellungen von einem „Spreeufer für Alle“ kreativ umzusetzen. Zugänge sind zum einen der geplante Spreeuferweg, sowie ein Spreefenster an der Köpenicker Straße. Erreicht wird der großzügige Freiraum durch eine Verdichtung der Neubauten an der Köpenicker- und Brommystraße, die so auch als Lärmbarriere wirken. Eine schrittweise Bebauung des Zapf-Areals lässt die Zwischennutzung der bestehenden Firmengebäude zu. Die Planung erstreckt sich bis auf das Nachbargrundstück, das heute von einem Supermarkt genutzt wird. Dieser könnte in der finalen Etappe in eines der neuen Gebäude integrieren werden. Eine weitere Forderung aus dem Bürgerentscheid ist eine Fussgängerbrücke als Verlängerung der Brommystraße. Durch diese Verbindung mit dem Touristenmagnet East-Side-Gallery wird die Belebung der Köpenicker Straße, die schon heute vom Schlesischen Tor her stattfindet, noch verstärkt werden. Diesem Umstand wird mit einer Platzsituation Rechnung getragen, eingefasst von einem Gebäude mit Raum für kulturelle und soziale Nutzungen. Diese publikumsintensiveren Nutzungen orientieren sich zur Brommystrasse, damit die Wohnbereiche so von etwaigen nächtlichen Lärmimmissionen abgeschirmt sind. In den Erdgeschossen und im 1. Obergeschoss der Gebäude ist Raum für Gewerbe, Läden, Ateliers, Klubs und Bars vorgesehen, die sich mit der Nachbarschaft zu einem neuen Kiez verbinden. Entlang der Köpenicker Straße stehen ab dem zweiten Obergeschoss 17‘000qm für Wohnungen zur Verfügung. Diese sind nicht, wie sonst üblich um einen Innenhof gruppiert, sondern haben alle Balkone und Aussicht auf die Spree, sowie eine sonnige Südseite. Das Freihalten des Ufers kommt somit allen künftigen Bewohnern zu Gute.

Das Nutzungskonzept ist auf Kreuzberg ausgerichtet, unterschiedliche Wohnformen sprechen eine heterogene Bewohnerschaft an. Das Angebot reicht von Single-Wohnungen mit Gemeinschaftsräumen bis zu grossen Mehrgenerationen-WGs. Die soziale Ausgewogenheit und Nutzungsmischung stabilisieren langfristig das Quartier.
Der Nachhaltigkeitsanspruch wird vervollständigt durch eine ökologische Bauweise und die Nutzung regenerativer Energien.

Das Konzept zeigt, dass Wohnungsneubau in Berlin nicht gleichbedeutend sein muss mit homogenen Townhouse-Siedlungen. Auf dem Zapf-Areal kann ein Stück Stadt mit attraktivem und günstigem Raum für Wohnen, Gewerbe und Kultur entstehen, das die Bedürfnisse einer heterogenen Kreuzberger Bevölkerung anspricht. Ein nachhaltiges Stück Stadt mit einem breiten, öffentlich zugänglichen Spreeufer.

Grundlagen

Das Konzept zur Neubebauung des Zapf-Areals verfolgt ambitionierte soziale, ökologische und ökonomische Nachhaltigkeitsziele. Orientierung hierfür bieten richtungweisende Projekte in Zürich, deren erfolgreiche Umsetzung auf der Kombination folgender Ansätze beruht:

Erbpachtmodell

Die Grundlage ist der Erwerb des Grundstücks. Gefragt sind hier Anleger mit langfristiger Perspektive, denen Kreuzberg am Herzen liegt und die es mitgestalten wollen. Zusammen mit sozial orientierten Banken, bestehende Baugenossenschaften und Stiftungen, kann der Boden erworben werden und an die zukünftigen Nutzer im Erbbaurecht weiterverpachtet werden. So umfasst die Höhe des Baukredits nur die Erstellungskosten der Gebäude, nicht aber den Kaufpreis des Grundstücks.

Preiswert und ökologisch bauen

Für preiswertes Bauen gibt es in Berlin bereits einige innovative Lösungen, die dem Nutzer einen Basisausbau zur Verfügung stellen und die Möglichkeit, bei Bedarf einen weiteren  Ausbau selbst zu bestimmen. Konsequentes ökologisches und energiesparendes Bauen wird durch Holzbau erreicht, durch den massiv Energie bei der Erstellung der Gebäude gespart wird. Die staatlich geförderte energetische Optimierung der Gebäude trägt zudem entscheidend dazu bei, die Betriebskosten, die vom Mieter zu zahlen sind, so niedrig wie möglich zu halten.

Reduzierter Platzbedarf

In Berlin steigt die Zahl der Single-Haushalte stetig und damit der Platzbedarf pro Person, was sich auf die Mieten auswirkt. Nicht jeder braucht aber eine große Küche und gerade in Kreuzberg sind seit den 70er Jahren neue Formen des Zusammenwohnens entstanden. Teilen sich mehrere kleine Wohnungen, große gemeinschaftliche Wohnzimmer und Küchen, und hat man neben seiner Privatwohnung die Möglichkeit, flexibel Extrazimmer hinzu zu mieten, wird insgesamt weniger Platz gebraucht.

Langfristig niedrige Mieten

Um auf lange Sicht, die Mieten niedrig zu halten, bietet sich zur Umsetzung eines solchen Projekts eine Baugenossenschaft an. Hier sind alle Bewohner Miteigentümer und somit nicht an steigenden Mieten interessiert. Die Immobilie existiert nicht zur Gewinnerzielung, sondern einzig und allein zum Zweck des Wohnens bzw. Arbeitens. Die Mieter geniessen als Genossenschaftler ein unkündbares, vererbbares Dauerwohnrecht oder können in einer eigentumsorientierten Genossenschaft auch einzelne Wohnungen erwerben.

In Zusammenarbeit mit Seiler und Seiler Zürich.

Download der Projektdokumentation (pdf 182 kb)
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